La compleja convivencia con los edificios en altura en Iquique
A la fecha se construyen 28 edificios, algunos de los cuales tienen hasta 30 pisos que alteran el entorno de los barrios. Todos coinciden que es necesario actualizar el plano regulador para normar su construcción.
Según datos aportados por el capítulo regional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), actualmente se levantan 28 edificios en Iquique, que se sumarán a los 150 ya existentes, en un fenómeno que comenzó en los años '90 por el déficit de terrenos, lo que elevó sus precios y obliga a edificar en altura.
El mismo organismo informa que desde 2004, en Iquique el 100% de los desarrollos inmobiliarios son departamentos y en Alto Hospicio la relación casas-departamentos es de 40% y 60%.
El sociólogo Bernardo Guerrero, férreo defensor del patrimonio regional, observa como frente al Centro de Investigación de la Realidad de Norte (Crear) y su propio hogar ubicado en Bulnes con Obispo Labbé, se construye una torre de 30 pisos que contará con 211 departamentos.
"Todos estos edificios que se están construyendo en el casco antiguo significan un total divorcio de la identidad y el patrimonio arquitectónico salitrero y postsalitrero… aquí lo que no se ha logrado es una relación armónica entre desarrollo inmobiliario con un respeto a lo patrimonial", asevera el sociólogo, que añade que se debe a la ausencia de un plano regulador actualizado.
"Ya no voy a tener sol, las calles se van a enfriar… me esconden el cerro que es la primera belleza natural que yo veo cuando salgo, me queda una cortina de hormigón armado", lamenta el investigador.
Una opinión similar aporta Rodrigo Malagarriaga, presidente del Club Unión El Morro, que está expectante ante la construcción de un centro médico de 16 pisos en su barrio. "Hemos tratado de reunir todos los antecedentes para que El Morro sea declarado zona típica, pero como no hay un plano regulador las inmobiliarias han entrado al barrio y se está comenzando a producir un barricidio. Esto conlleva a que las mismas inmobiliarias saquen a los morrinos del barrio y se los lleven a otro lado para insertar un edificio… No queremos que pase como Cavancha, la Península se llenó de edificios en altura y los cavanchinos ni siquiera tienen un club donde juntarse", resalta el dirigente social.
Malagarriaga, complementa que no solo se trata de pérdida de patrimonio, "nuestro barrio no está acondicionado", advierte, añadiendo que tras la construcción del Edificio Urbano se originaron diversas problemáticas con el alcantarillado.
Arquitectos
Críticas que en algunos aspectos comparte el presidente regional del Colegio de Arquitectos, Diego Rebolledo, quien expone, "el problema no es el edificio, el edificio es la falta de planificación y no haber previsto que la relación entre parar torres y casas no es armónica, desde el punto de vista de la privacidad, desde el punto de vista vehicular, de la cantidad de gente que llega".
Por eso insiste en que es tan relevante la actualización del plano regulador comunal, en lo cual actualmente trabaja el municipio, exponiendo que en Chile la respuesta a la necesidad de cantidad de viviendas se ha "monotematizado", "la torre de 20 pisos no puede ser la única respuesta… existen edificios de medianas alturas, maneras de agrupamiento de vivienda colectiva".
Asimismo afirmó que es necesario preguntarse, "¿qué relación tiene la aparición de estos edificios en el contexto de ciudad que uno quiere construir, como autoridad, como empresariado, como comunidad?" y no duda en opinar, "los edificios de las inmobiliarias no son ningún aporte a la ciudad… muy pocas veces ponen delante del proyecto de soluciones habitacionales, que tienen un valor y generan utilidades, la construcción de ciudad".
A su juicio el nuevo plano debe contar con círculos de protección para las zonas patrimoniales, que permitan construir edificios de cierta altura y potenciar los sectores deprimidos.
Por su parte el presidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción, Bernardo Alcázar, también enfatiza en que se requiere planificación territorial a nivel país, que a su vez se traduzca en planificación intercomunal y comunal a través de los planos reguladores. "Hay que pensar en la ciudad que queremos, que todos se pongan de acuerdo en que visión queremos y como tiene que crecer, cuáles son aquellas áreas de la economía que voy a potenciar", enfatiza.
El problema afirma es que en el caso de Iquique el instrumento tiene 31 años, "el plan debe ser renovado, actualizado, con esta visión de ciudad a largo plazo. Un plan regulador en Chile demora 7 años en tramitación y eso significa que cuando el plan sale aprobado ya está obsoleto porque la ciudad es un ente vivo y ha tenido que crecer".
Agrega que esto redunda en que el radio urbano es el mismo hace 20 años, es decir en el norte colinda con Zofri en el sur hasta el Cementerio Parque del Sendero, saltándose Bajo Molle y Tres Islas que es rural e incorporando a Playa Blanca, mientras se tramita el plan regulador intercomunal, "por lo tanto la ciudad no se expande", destaca Alcázar, a lo que suma la restricción de alcantarillado.
Estas limitaciones sumadas al crecimiento de la población de Iquique, que pasó de 150 mil habitantes en 1992 a más de 200 mil en 2017, según las proyecciones del INE obligan el crecimiento en altura. "Si la ciudad no pudo crecer hacia los lados, la gente que llegó a trabajar ¿dónde se quedó?, en la densificación en altura", responde. Un escenario que advirtieron los dueños de los terrenos aledaños donde se instalaban edificios, que comenzaron a subir el valor.
Como ejemplo expone que en 1996 construían en terrenos con un valor de 6 a 7 UF/M2 y hoy día se transan en 60 UF/M2.
Un aspecto que a su juicio debe definirse claramente con estos instrumentos es la cantidad de habitantes por hectárea, "el plano regulador de Iquique no tiene definido densidad, se utilizan densidades entre las 1200- 1400 habitantes por hectárea", que conjugado con el alto valor del terreno, hace que se intente sacar el mayor provecho del metro2, que se traduce en edificios con la mayor altura posible. "El valor del suelo es tan alto que no permite ser absorbido en proyectos para los sectores medios en Iquique", cuestiona el presidente regional de la CChC, por lo cual a su juicio es relevante que el Estado defina una política de venta de terrenos para que la actividad privada responda a la demanda habitacional.
Municipalidad
Haciéndose cargo de esta realidad, la Municipalidad de Iquique hoy trabaja en la actualización de este instrumento.
Según explicó Christian Rojas, asesor urbano de la Municipalidad, este año se llamó a dos licitaciones, la primera en mayo que quedó inadmisible porque las empresas que se presentaron no calificaron y la última del 17 de noviembre donde se presentaron dos empresas. "Están en condiciones de ser evaluadas y ahora en el mes de diciembre deberíamos tener la empresa que debe adjudicar el instrumento de planificación", afirmó el profesional, quien detalló que este instrumento establece sectores en la ciudad, usos de suelos y normas urbanísticas que son las condiciones para que se pueda generar edificación.
En relación a la edificación en altura, el profesional reconoció que el actual instrumento no contempla la norma de densidad. "No tenemos restricciones en las alturas, salvo la aplicación de otras normas urbanísticas que tienen que ver con superficie del terreno y la aplicación de las rasantes, que es un ángulo de 80 grados que se mide desde los deslindes del terreno y el eje de la calzada)... Hoy día las empresas tratan de sacarle el máximo provecho al terreno", refiere el arquitecto.
Con respecto al nuevo plan regulador, el profesional enfatiza, "tenemos lineamientos bastantes claros y precisos con lo que queremos con nuestro plano regulador", lo primero será pedir a la consultora que se realice un diagnóstico completo de la ciudad, de los problemas reales que están ocurriendo y se haga una revisión de la normativa completa existente, de donde está fallando.
Aquí Rojas resalta que será vital la participación ciudadana, que debe aportar a cómo se concibe el instrumento.
Otro aspecto que aclara que paralelo a este instrumento, la Seremi de Vivienda y Urbanismo trabaja en la actualización del plan regulador intercomunal que también definen normas con respecto a la densidad. "No necesariamente tenemos que esperar nuestro plan regulador comunal que lo ve el municipio para tener la densidad como norma urbanística dentro del área urbana", resalta el urbanista, quien detalla que el plan regulador intercomunal tiene un tope de 800 habitantes por hectárea, "hoy los edificios de 30- 40 pisos trabajan con una densidad de 1.200 a 1.400 habitantes por hectárea", refiere Rojas, por lo tanto de aprobarse el nuevo plan regulador intercomunal, que se espera para mediados de 2017, ya no se podrían construir torres de más de 20 pisos.
"Me esconden el cerro que es la primera belleza natural que veo"
Bernardo Guerrero, afectado"