"El sueño de la casa propia se va a hacer más lejano (en Iquique)"
El empresario y expresidente regional de la CChC apuntó a los factores que dificultarán aún más el acceso a la vivienda en la Tierra de Campeones. Además sostuvo que el desarrollo de la región debe girar en torno al turismo.
Sus más de 20 años de experiencia en el rubro inmobiliario permiten que Patricio Pavez, expresidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Iquique y presidente ejecutivo de Espacio OX, tenga claro cuán difícil se tornará el acceso a la vivienda propia en el país, y en especial en Iquique. Apunta a las nuevas regulaciones en el rubro, el alto valor del terreno en la capital regional y a las restricciones al acceso a créditos hipotecarios.
Asimismo, como empresario afirma que la Tierra de Campeones, pese a todos los factores negativos que puedan desalentar la ejecución de nuevos proyectos, posee un atractivo que aún no ha sido explotado como se debería pero que hace que se siga apostando por esta: el turismo.
- El año pasado entró en vigencia la aplicación del IVA en materia inmobiliaria ¿qué efectos tuvo esto?
- Tuvo un impacto positivo inicialmente porque era lógico que al anunciarse la entrada en vigencia de la afectación con IVA a la venta habitual de viviendas iba a producir un adelantamiento de proyectos. En la ciudad de Iquique pasamos de tener una media de 10 a 11 proyectos anuales a estar entre 24 y 26 proyectos (…) pero fundamentalmente acá el efecto sobre las ventas más que por el IVA, viene dado con la restricción a los créditos hipotecarios (...) lo que obliga a las personas a tener que ahorrar mucho más tiempo para poder acceder a una vivienda.
- Con este escenario, todo indica que la tendencia de compra de viviendas en la ciudad está a la baja...
- Hay un efecto en el país y sobre todo en la macrozona norte en la ralentización de las velocidades de venta (...). Actualmente podemos decir que es del orden del 30% la disminución de la velocidad de venta respecto a periodos anteriores, pero esto es fruto de múltiples factores. Por un lado tienes las nuevas regulaciones, la desaceleración del sector minero que viene desde el 2013 y tienes un crecimiento de la economía bastante bajo del orden de 1%.
- Esto también explicaría por qué en diciembre del año pasado se reportó una baja de más del 70% de construcciones nuevas...
- Existe un gran número de proyectos en ejecución pero no existe con la misma velocidad la reposición de esas viviendas porque se puede estimar que los horizontes de venta para esos proyectos van a ser bastante lentos; por lo tanto acá era una consecuencia que si no existen los incentivos ni el escenario propicio, la construcción en Iquique iba a ir decreciendo a partir de 2016 y eso es preocupante desde el punto de vista del empleo.
- Pero actualmente la construcción es la segunda actividad con mayor mano de obra, ¿quiere decir que esto cambiaría?
- Mientras no existan otros sectores de la economía que puedan demandar construcción esto no va a mejorar. Personalmente siempre he hecho hincapié en que el desarrollo de la ciudad de Iquique y sobre todo de su economía va de la mano con la creación de la industria turística, que hoy día en Iquique existen atisbos de ella pero Iquique todavía no puede decir que es una ciudad turística. Tenemos mucho trabajo por hacer pero personalmente creo que es hacia donde debemos enfocar todos los esfuerzos porque es la industria que nos podría dar la estabilidad económica que la región requiere. Recordemos que Tarapacá ha vivido desde su nacimiento diversos ciclos económicos asociados a materia prima. Tuvimos un ciclo del cobre, de pesca industrializada, la zona franca (...), y posteriormente del cobre (…) sin embargo, el mar lo tenemos al frente de forma permanente, la belleza y el clima que tenemos es permanente; por lo tanto, mi visión de la ciudad de Iquique es que con el turismo hay que ponerse los pantalones largos.
- ¿Cree que el trabajo que se ejecuta para potenciar a Iquique como ciudad turística es el correcto? ¿qué falta o en qué se está errando?
- Lo que sucede es que hay tiempos en la forma en que se hacen algunas cosas. Por ejemplo, en las obras públicas que está determinado que se realicen en verano, es lamentable pero hay que cambiar mucho más para que eso no fuera así, pero lo que hace falta es coordinación, hace falta una mesa público-privada permanente que se haga cargo y coordine. Este verano el mayor problema para el desarrollo turístico de Iquique es la delincuencia (...). Hoy día nuestro gran problema está siendo la mantención de calles, el aseo y también la delincuencia, pero cargarle la mano exclusivamente a la autoridad sería injusto porque esto lo generamos todos. Si Iquique no se enfoca seriamente en turismo vamos a perder la oportunidad de generar muchos empleos (..) que pueden absorber la cesantía que se generen en otras industrias.
- ¿Y estas situaciones ahuyentan a los inversionistas?
- Nosotros como empresarios creemos en Iquique como una ciudad con potencial de desarrollo turístico serio, sino lo creyéramos no habríamos hecho esta inversión (Espacio OX), queremos con esto motivar a otros empresarios y reconocer a otros que también lo han hecho, pero requerimos en ese sentido la participación de toda la sociedad para poder hacer de Iquique la ciudad turística que queremos que sea, para eso hay que tomar muchas decisiones y a veces estas pueden tener, en el corto plazo, puestos políticos importantes pero hay que pensar en el largo plazo.
- En 2019 entra en vigencia la ley del aporte al espacio público ¿cómo ve esta nueva disposición?
- La ley de aporte al espacio público busca mitigar los efectos que causa cualquier desarrollo inmobiliario con respecto al transporte urbano pero la forma en que la ley entra en vigencia y los costos que agrega vía regulación efectivamente encarece el desarrollo de proyectos porque pasa a formar la estructura de costos de cada proyecto (...) por lo tanto esto impacta por igual porque se produce un efecto acumulativo, el IVA a las viviendas y ahora viene esta nueva regulación que puede llegar a significar un costo equivalente hasta el 40% del avalúo fiscal del terreno donde se desarrolla el proyecto, eso evidentemente es traspasado a precio.
- Con esto, aumentará aún más el precio de las viviendas...
- Va a continuar encareciendo el precio de la vivienda porque acá existe un mito respecto a la utilidad de las inmobiliarias, se piensa que es tan grande que puede absorber todos estos costos y eso no es así; por lo tanto de alguna manera se va a transferir a precios.
-Entonces ¿Será casi imposible acceder a la cosa propia?
- El sueño de la casa propia se va a hacer más lejano pero no hay que perder de vista que el efecto más potente para dificultar el acceso a las viviendas es la restricción a los créditos. Hoy día tienes mayores precios de viviendas producto del incremento de costos pero también tienes menores porcentajes de financiamiento a las viviendas producto de las restricciones al crédito hipotecario. En Chile y con mayor razón la macrozona minera, donde los terrenos son más caros, vamos a tener futuras generaciones de arrendatarios, vas a tener que ahorrar entre cinco a 10 años para poder acceder a una vivienda, y no lo que tuvo que invertir mi generación y la anterior con créditos que llegaban al 100 o 90 % del valor de la vivienda, era mucho más fácil acceder. Entonces quienes se van a ver más perjudicados son la clase media y la clase media emergente.
- ¿Qué pasará con los proyectos nuevos inmobiliarios?
- Vamos a tener gente que por mucho más tiempo va a ser arrendatario y quienes van a comprar las viviendas van a ser los inversionistas. Con estas medidas obtienes consecuencias indeseadas porque inesperadas no eran, porque era fácil prever que iba a suceder (...) Hoy día todavía la gente que está en sus 30 puede comprar pero ya hablando del 2019 en adelante, si las condiciones se mantienen como están ahora, va a ser más difícil, vas a necesitar más tiempo para ahorrar y vas a necesitar un empleo con mayor nivel de renta.
"Iquique todavía no puede decir que es una ciudad turística"
Empresario
Patricio Pavez (45)se desempeñó entre el 2014 y 2016 como presidente regional de la Cámara Chilena de la Construcción Iquique. Junto a otros cinco socios nacidos en India, Indonesia y Argentina pero residentes en Iquique , construyeron Espacio OX que contempla hotel, centro de eventos, bowling, gimnasio, spa y boulevard gastronómico con tres restaurantes, obras que se terminarán de concluir este año.
"Vas a tener que ahorrar entre cinco a 10 años para poder acceder a una vivienda"