Las estrategias para combatir el estancamiento inmobiliario
Empresas tramitan los créditos hipotecarios, ofrecen regalos y dan facilidades para el pie y así revertir las bajas ventas del 2016, en un escenario donde abunda el stock de departamentos, donde los de más alto precio ya no se venden.
Un complejo escenario enfrenta la actividad inmobiliaria regional, que vive un estancamiento en cuanto a las ventas de los dos últimos años, debido a factores como la alta desocupación -la segunda más alta del país con una tasa de 8,7%, según boletín de empleo del INE del trimestre enero-marzo-, los despidos en la minería y las restricciones de los bancos para acceder a un crédito hipotecario, con propiedades que en Iquique siguen caras, pese a la baja en los precios que asegura el sector inmobiliario.
Juan López, administrador de la Red de Corredores de Tarapacá, señala que se intuía este panorama, "con toda esta ola de despidos en la minería, la baja en el cobre", lo que que a su juicio incide en la baja de las ventas y los precios. "Las propiedades caras prácticamente no se están vendiendo... hablando de propiedades sobre los $200 millones, pueden estar estancadas sobre los 2 años porque no está el poder adquisitivo", dice López, quien agrega que hoy sobre el 80% de las ventas en Iquique están bajo los $100 millones.
Sobrestock
Un efecto indeseado es el denominado sobrestock. "Los nuevos proyectos que están terminando departamentos no se están vendiendo, a pesar de variadas ofertas, se están sobrestockeando y los nuevos proyectos que estaban con todos sus permisos están stand by", sumado a la decisión de algunas personas afectadas por los despidos que deciden vender sus inversiones ante el temor de no poder pagar los dividendos.
Algo que explica tiene que ver con los ciclos de la economía, "las propiedades estuvieron año, tras año, subiendo al 20, 25%, por sobre el valor nacional y esto se produjo en las zonas mineras. Llegó tanta gente al norte, que los precios se inflaron porque la demanda era mucha".
Bajo este escenario, visualiza que el mercado local deberá nivelarse a la realidad nacional. "Una casa Serviu, que en cualquier lugar cuesta $20 a 30 millones, aquí valía 80… hoy va tener que venderla en 40 ó $50 millones".
Un estancamiento que advierte en menor medida Inmobiliaria Loga. Según expuso la subgerente de marketing, Sofía Pérez, "efectivamente Loga tiene entrega inmediata, cosa que no ocurría años atrás, Loga vendía antes que el edificio se entregara y en eso sí podríamos decir que se nota la desaceleración, pero el nivel de ventas a nosotros no nos ha ido mal, se ha reactivado un poco…podría decir que hace 6 meses atrás yo noté el frenazo".
Para enfrentar las dificultades, por ejemplo de quienes trabajan en minería, ya que los bancos "no les están otorgando crédito porque son un cliente de riesgo", la empresa, al igual que el resto, se flexibiliza.
"Nosotros analizamos caso a caso, por ejemplo facilitar el préstamo del pie, al mismo porcentaje de interés del banco", dice la ejecutiva, que refiere que el problema es el hipotecario, ya que los bancos financian solo el 80%, salvo contadas excepciones donde se llega al 90%. "¿Qué hacemos con ese 20%?, por eso que las inmobiliarias se han puesto flexibles y están financiando gran parte o se han asociado a bancos para dar además un proyecto paralelo, ya sean tarjetas de crédito con 36 ó 60 cuotas y eso antes solo se hacía en el proceso de construcción", comenta Pérez.
No obstante, el problema se extiende a las personas sin capacidad crediticia y que dependen de lo que el banco les preste, "ahí se ha notado un poco más el golpe y ahí es donde las inmobiliarias se adaptan a los clientes y a lo que pueden pagar", sostiene.
Regalos
Inmobiliaria De Vivar, también comparte el diagnóstico de la desacelaración. "Todos los años se construían 10 edificios (en la región), el año pasado se construyeron 28 y este año son 24, el tema minero bajó considerablemente y afectó las ventas", señala su representante Rodrigo Valdenegro, quien coincide que 2016 fue el peor año.
"Tuvimos un nivel bien bajo de ventas, pero este año nos hemos planteado estrategias", como gestionar el crédito hipotecario a sus clientes, financiar parte del pie. "Si el banco le aprueba el 80% podemos aportarle el 10% y en el caso que el banco le aporte el 90% le aportamos hasta el 100% del pie", cuenta el ejecutivo, quien agrega que además existen facilidades para el pago del pie o la compra con un crédito directo con la inmobiliaria, donde el cliente debe portar el 30% y el restante lo pactan en cuotas.
Hasta regalos se ofrecen para enganchar, "el kit completo de lavadora, secadora, televisión, horno, microondas", mencionó.
En cuanto a los precios, Valdenegro precisó que antes de construir el proyecto, se estimaba un valor de 53-54 UF el metro cuadrado. Hoy están en 48-49 UF, ya que el mercado se tuvo que ajustar a la nueva situación de la ciudad.
Estrategias
Estas estrategias permitieron mejorar sus ventas, "proyectamos que en el segundo trimestre del 2017 vamos a lograr el número de ventas que se logró en todo el 2016. Así como vamos debiésemos duplicar el nivel de venta del 2016", afirma confiado.
Algo con lo que coincide, el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Bernardo Alcázar, quien reconoce que existe una leve recuperación, "pero no me atrevería a decir que es una tendencia".
El jefe del capítulo regional de la CChC, señaló que este aumento en las velocidades de las ventas, solo se debe a las estrategias desplegadas por las inmobiliarias. "Las facilidades para pagar el pie, extender el plazo para pagarlo, se han ajustado los precios y adicionalmente la gente ha empezado a averiguar el efecto IVA y está empezando a preguntar, a cotizar", refirió Alcázar, quien agregó que las regiones son espejo de lo que ocurre en la Región Metropolitana, "acá llega el efecto más tardío... en términos de crisis o de ajuste, pasa lo mismo con cosas positivas".
Menores tasas
Esta confianza se basa además en la determinación del Banco Central de bajar las tasas de interés. "Es el mejor momento para comprar porque la tasa es la más baja hace 13 años, hoy día puedes comprar un departamento con una tasa de interés de 3%, años atrás no habían tasas menos del 6%", concluyó la subgerente de Marketing de Loga.
Así lo confirma Noelia Luz, que esta semana adquirió una casa en Alto Hospicio. "El banco nos aportó el 90% y una tasa de interés súper baja, pillamos justo el mejor momento, estaba a 2,5% y el banco nos dejó a 1,9%...Lo que sí el monto de las casas son elevados, las que están más baratas (nuevas) 70 millones y de ahí para arriba", dijo la nueva propietaria.
Juan López, corredor de propiedades."
"Las propiedades caras, no se están vendiendo""