Esta semana el Subsecretario del Interior Manuel Monsalve visitó la región de Tarapacá para evaluar la situación migratoria y realizar algunos anuncios. Y fueron tres temas los que abordó: Mayor tecnología para Carabineros (Cámara térmica, conexión satelital etc.), subir la categoría de la Subcomisaría de Colchane a Comisaría y control de rutas.

Sin embargo, estos anuncios si no van de la mano de cambios legislativos profundos, serán solo un gasto innecesario y un rotundo fracaso. Paso a explicar.

Sobre el primer anuncio de mayor tecnología, es un anuncio positivo, sin embargo, de una lentitud mayor, ya que en todo el proceso, para que esa tecnología esté operativa en la frontera, pueden pasar meses o incluso años, cuando la necesidad es ahora. Esta es una de las razones por la que en el Gobierno anterior decretamos Estado de Excepción en reiteradas oportunidades, ya que esto justamente permite que las FFAA puedan apoyar con tecnología y logística la acción de Carabineros en frontera.

En cuanto a elevar la Subcomisaría de Colchane al rango de Comisaría, es una buena medida, pero mejor aún sería elevar a toda la Provincia del Tamarugal al rango de Prefectura, permitiendo que el total de las unidades policiales de la provincia puedan aumentar de categoría.

Respecto del control de rutas, en el gobierno anterior implementamos un exhaustivo control de rutas, que nos permitió detectar, detener y decomisar un histórico número de transportes irregulares. Sin embargo, esto no es suficiente si no se modifican las leyes con castigos ejemplares.

Aún cuando estas medidas puedan ser relevantes (las aplicamos todas), esto no solucionará en absoluto el problema migratorio, porque el verdadero problema radica en las leyes y herramientas jurídicas que se disponen para atacar la migración irregular y el tráfico de personas. No tiene sentido tener excelentes cámaras térmicas y detectar a quienes ingresan, si no existen herramientas legales para expulsarlos. O sea, tienes la capacidad técnica para detectar la enfermedad, pero no tienes la medicina para curarla.

Sería importante mejorar la actual Ley, incorporar nuevas herramientas y más importante aún, reincorporar algunos artículos que fueron eliminados por el Tribunal Constitucional a solicitud de varios parlamentarios entre los que estaban algunos Ministros (as), el Subsecretario Monsalve e incluso el Presidente Boric. Entre estos artículos estaba por ejemplo la expulsión inmediata.

Nunca es tarde para que el Gobierno cambie la mirada ideológica que tiene respecto a la migración clandestina. Así como trabajaron por meses en el tema Constitucional, sería urgente poder generar acuerdos amplios y cambios legislativos trascendentales para combatir eficazmente el problema de la migración clandestina.

"Tienes la capacidad técnica para detectar la enfermedad, pero no tienes la medicina para curarla".

Natan Olivos

Señor director:

Siempre la palabra empeñada en política debiese respetarse, para lograr una sana convivencia entre los distintos actores políticos y para saber quiénes tienen honorabilidad y confianza. Por eso resulta desconcertante que partidos como comunes, que firmaron el acuerdo para un nuevo proceso constituyente, expresen que en la tramitación buscaran reformar el acuerdo debido a los "excesivos tutelajes" que posee. No vaya a ser que por un capricho terminemos nuevamente sin acuerdo para un nuevo proceso constituyente.

Pablo Enrique Aldunate Allegro

El 9 de diciembre, el INE dio a conocer el IPC de noviembre que tuvo una variación de 1,00%, acumulando un 12,5% en lo que va del año y un alza de 13,3% en doce meses. Si miramos el boletín de este índice publicado en el sitio web del INE, podremos ver que las principales alzas están en alimentos, bebidas no alcohólicas, seguido por bebidas alcohólicas y luego bienes y servicios diversos. Dado lo anterior, cabe preguntar ¿cómo impacta en el mercado inmobiliario y específicamente en los arriendos de inmuebles residenciales esta variación de IPC? Para responder esta pregunta, se debe saber que el alza de este indicador avanzó en un año, el equivalente a la inflación que se da entre tres a cuatro años. Si miramos la variación de los últimos dos años, ésta varió más de lo que lo había hecho en seis años anteriores (es decir, variación 2022-2020 fue mayor a la variación 2020-2014).

Pensemos ahora en una persona que tiene un departamento para renta. Es decir, que lo adquirió con un fin de ahorro/inversión y no para vivir. Los invito a hacer un ejercicio con datos de 2020 y de 2022: en diciembre de 2020, un departamento de 3.000 UF equivalía a $87.000.000 aprox. Donde podríamos suponer que el arriendo (asumiendo un 5% de rendimiento del activo) rondaba los $360.000. Si el inversionista pagaba un 20% de pie, con una tasa de 3% a 25 años, debía poner un pie de alrededor de $17,5mm y pagaría un dividendo a 25 años de $345.000, lo que se traduciría en que el precio del arriendo sería bastante similar al del dividendo.

Lo que sucede hoy es que esa propiedad está publicada en las mismas 3.000 UF -o incluso más-, que equivale a $105.000.000. Asumiendo que mantiene un 5% de rendimiento, el arriendo es de $440.000. Actualmente, los bancos ya no ofrecen las mismas condiciones, y si bien el pie puede ser el 20%, las tasas son más cercanas a un 4% y probablemente el plazo sea más bien de 20 años promedio, resultando un dividendo esperado de $530.000. En otras palabras, el dividendo se aleja del valor del arriendo, aun conservando el rendimiento del activo o "Cap Rate".

Lo anterior, nos muestra una tendencia que se ha visto de forma progresiva, donde es cada vez más difícil que los valores de las cuotas hipotecarias sean cubiertas por el canon de arriendo. Sobre todo, porque quienes pagan las cuotas del arriendo, no han visto que sus ingresos suban en proporción a la inflación. Es decir, es un mercado que hoy es muy sensible al precio y al ajuste inflacionario. Porque quienes pagan las cuotas del arriendo, no han visto que sus ingresos suban en proporción a la inflación, es decir, es un mercado que hoy es muy sensible al precio y al ajuste inflacionario.

De esta manera, se muestra que quizás lo importante es ir manejando las manijas del reloj de a poco en términos de alzas en los precios de los arriendos y valorar más el buen comportamiento de pago, la mantención de las propiedades arrendadas y la oportuna liquidación de las cuentas y gastos comunes en el caso de departamentos y/o condominios. Entonces, es bueno entender que, en tiempos de mayor volatilidad y cambios, probablemente la seguridad vale más que exigir mayor rentabilidad, porque no olvidemos que es mejor un departamento vacío que mal arrendado.

Enrique Sotz

CEO de RentApp